Місто Жешув має серйозну проблему. Розбудовується без мудрого плану.
Бартош Ґубернат: На вівторкової сесії Міської ради Жешува повертається питання про майбутнє ділянок біля ріки Віслок, між Замковим та Карпацьким мостами. Радники юристи вимагають включення цієї території до плану загосподарювання. Це хороша ідея?
Мацей Лобос: Я цілком погоджуюся з тим, що потрібно ухвалювати місцеві плани. Насамперед ми повинні зайнятися ключовими з точки зору Жешува місцями. Можна трохи сперечатися про те, що це за місця, але це, безумовно, територія біля ріки Віслок і залізничних колій, військові частини, постіндустріальні зони, такі як Зельмер або Чефарм. Великі території, які незабаром стануть “лакомим кусочком” для девелоперів. З’явиться потреба привести їх в порядок, змінити їхнє призначення, а якщо місто не створить для цього правових рамок – виникнуть проблеми і абсолютний хаос. Не можемо більше функціонувати в такій системі, бо знищимо наше місто і будемо за це платити впродовж наступних 40-50 років. Доведеться витрачати гроші, або мати справу з негативними соціальними явищами, які вона генерує. Адже якість простору, в якому живемо, впливає на наше самопочуття, поведінку, якість міжлюдських взаємин та рівень безпеки.
БҐ: Забудова є хаотичною, намагається втиснути великі будівлі між малоповерхові житлові будинки, а жителі, які роками створювали свої мікрорайони, не мають можливості висловити свою думку відносно цього питання. Девелопери не звертають уваги на думку мешканців, дивляться на інвестиції лише крізь призму якнайбільшого прибутку. А потім маємо такі “квітки”, як величезний хмарочос в оточенні одноповерхових будинків.
МЛ: Забудова в Жешуві загалом є випадковою, оскільки немає цілісної концепції образу міста. У світі існує таке поняття як “майстер-план”, тобто дуже розвинута концепція, яка показує, як виглядає архітектура на даній території. Як треба вирішувати питання транспорту, соціальних послуг, публічного простору, як виглядають будинки. Такий концептуальний план, який показує, як повинна виглядати дана частина міста. У Польщі такі плани рідко з’являються, і що цікаво, їх скоріше створюють приватні девелопери. Хорошим прикладом є Імператорська верфа у Гданську. Рік тому оголошено результати великого архітектурного конкурсу на кращу ідею загосподарювання кількох сотень гектарів землі. Переможцем був датський офіс Хеннінг Ларсен, одна з найкращих архітектурних компаній у світі. І зараз їхня ідея реалізується дуже послідовно. Саме так слід думати про міський постір. Починати з творення архітектури і дорожньої розмітки, думати про людські потреби, масштаб, доступ до світла, послуг і так далі. Вже потім можемо дискутувати, де повинні стояти низькі, а де високі будівлі. Хмарочоси не є чимось, що випадково падає з неба. Необхідно будувати у місті домінанти, оскільки вони дозволяють нам орієнтуватися в просторі. Вежі ратуші, цервки – це характерні точки, за допомогою яких визначаємо напрямок. Одначе не можна розміщувати їх у випадкових місцях, без жодного пордяку, хаотично, не думаючи про те, як ці будівлі будуть впливати на оточення. Треба усвідомлювати, які транспортні проблеми вони генерують, як змінюють місцеву атмосферу. Це все пов’язане одне з одним. Цього етапу, такого майстер-плану в Польщі та Жешуві явно не вистачає. Декілька разів ми намагалися впроваджувати такі концепції на ділянках площею в кілька або кілька сотень гектарів. Прикладом цього може служити територія колишнього заводу Зельмер, для якої ми 10 років тому підготували концепцію. На жаль, будучи офісом ми обмежені до доволі невеликих зон, оскільки виконуємо доручення конкретного клієнта. А тут існує потреба творити такі майстер-плани у великому масштабі. Якщо не для цілого міста, то принаймні для більшого району.
БҐ: Чи вдасться це зробити в ситуації, коли ділянки мають багатьох власників і у кожного є своя візія забудови?
МЛ: Право власності на землю не може бути першорядним, коли мова йде про планування міста в цілому. Місцевий план накладає певні обмеження, визначає, що можемо будувати, до якої висоти, в якому місці та які функції повинна виконувати будівля. Залежно від того, чи знаходимося близько до центру міста, чи трохи далі, ступінь детальності цього плану може бути різною. Тому, що нам дуже залежить на кожному елементі та детальному плануванні в центрі міста, але на передмістях воно не є таким необхідним. Отже ці плани не завжди повинні бути такими детальними. Натомість право власності є тут справою цілком другорядною. Це воно має пристосуватися до плану, а не навпаки.
БҐ: Такий план повинен бути підготовлений органами місцевого самоврядування, а потім його повинні ухвалити радники. А що робити у випадку, коли інвесторів багато, так як на вищезгаданих територіях біля Віслока?
МЛ: В такому разі місто є єдиною одиницею, яка має право вести просторову політику, тобто нав’язувати своє бачення зверху. Й воно може опрацювати це питання, вказуючи на призначення окремих фрагментів великої території. Тоді положення такого плану можуть стати місцевим законом, до якого власники ділянок будуть змушені пристосуватися, щоб договоритися між собою. Наприклад, продаючи один одному територію або об’єднуючи її. Підманка полягає в тому, що цей план мусить бути розумним. Якщо оминути етап планування, який полягає у створенні майстер-плану та формуванні архітектури, то, на жаль, цей простір не має шансів узгодити інтереси різних осіб. Слід розуміти, що девелопер зосереджений на будівництві, а потім на продажу та оренді нерухомості. Це його право. Це так, якби ми звинувачували водіїв у спричиненні ДТП, але самі не встановили кодексу дорожнього руху. Аналогічно з простором – відсутність свідомого проектування призводить до хаосу. У нас є територія, але ми не знаємо, що можна на ній робити, і в результаті девелопери роблять те, що вважають правильним. Ось так це виглядає в Польщі, і Жешув не є винятком. Не тому люди хочуть будувати високі будівлі, бо земля є дорогою, але земля є дорогою, тому що ми дозволяємо будувати високі будівлі. Якщо обмежити висоту забудови, ціна впаде сама. Якщо зреалізуємо місцевий план, не звертаючи уваги на відносини власності, встановимо рамки для створення простору, то ціна землі буде нижчою при обмеженій висоті забудови. В ситуації, коли Місцевий план відсутній, ми користуємося його замінником, тобто умовами забудови, які видаються для окремих ділянок. Ніхто тоді не розглядає міста у більш широкому контексті, а власник території, який старається отримати умови, будь-що-будь хоче максимізувати свій потенційний прибуток і будує якнайвищі будівлі. Це очевидні залежності, і не можна нікого звинувачувати тільки тому, що хоче заробити гроші. На жаль, без всебічного бачення міста важко це зробити зберігаючи здоровий глузд та повагу до суспільних інтересів.
БҐ: Якщо рецерт на хорошу архітектуру та армонійний розвитк міста настільки простий, то чому ним не користуємося?
МЛ: У нас в Польщі немає звички ні дбати про спільне добро, ні планувати наперед. Ми майстери “посполитого рушення”, яке уже неодноразово закінчилося для нас погано. Якщо сісти й хорошо попрацювати, плануючи менш інтенсивну забудову, то часто можна досягти набагато кращих економічних результатів. Раціональне планування дозволяє отримувати прибуток, без необхідності будувати високі будівлі. Раптом виявляється, що у нас більше квадратних метрів пер сальдо. Більш вигідно планувати реалізацію інвестиційного проекту на великій території, ніж на вузькій ділянці. Одна більша територія дає більше можливостей, ніж малі, окремі ділянки. Але жодна зі сторін не в змозі зробити це сама, треба їм допомогти зверху. Люди, які ведуть підприємницьку діяльність, не будуть створювати правових рамок самостійно. Це обов’язок місцевого самоврядування та держави.
БҐ: Чи, зважаючи на поточний стан планування міської забудови, Ви вважаєте, що вдасться взяти цей процес під контроль?
МЛ: Є такі території, на яких уже не вдасться це зробити, бо природа ненавидить порожнечі і підготовка до реалізації інвестиції йде повним ходом. Наш офіс працює принаймні нам декількома проектами у різних “складних” місцях. Можемо лише старатися робити це якнайкраще у цьому невеликому діапазоні, який нам доручено. Ми вже створили кілька таких спрощених планів загосподарювання різних частин Жешува. Перевіряли, які будинки та яка інтенсивність забудови є раціональними. Подбали про збереження публічних просторів, зелених насаджень та пішохідних зон взовж ріки. Це не жодні секретні знання. Проблема полягає у структурі власності, бо у ситуації, коли у нас багато різних власників і кожен має якісь свої ідеї, узгодження єдиної позиції є майже неможливим. Це було б простим, якби існував один узгоджений місцевий план, заснований на реальних ідеях. Хороший архітектурний офіс може розробити такі концепції за 2-4 місяці. Потім, спираючись на них, можна обговорити і підготувати місцевий план. Ось як це робиться у світі.
БҐ: Але у Жешуві також часто трапляються ситуації, коли цікава, допрацьована концепція забудови натрапляє на опір та протести. Візьмемо, для прикладу, пагорби в Заліссі біля вулиці Спацерової. Ви запропонували тут сучасний житловий комплекс, який міг би стати прикрасою міста. Однак місцеві жителі навіть не хочуть чути про його будівництво. Критикують, протестують, а все ж вони самі оселилися в будинках, які недавно були тут побудовані. І їхня архітектура не обов’язково мусить подобатися сусідам.
МЛ: Демократія – це міф, який добре виглядає лише на папері. Нещастя полягає у тому, що місто, перед ухваленням плану, мусить взяти до уваги різноманітні протести. Таким є закон. На жаль, не зможемо вести свідому просторову політику якщо дозволимо кожному виголошувати свої застереження. Бо багато людей протестують на такій основі: Протягом багатьох років я вигулював тут собаку, і було б добре, якби я міг продовжувати це робити. Це неможливо. Так як не можна, наприклад, вести зовнішню політику або командувати армією в демократичний спосіб, так само не можна ефективно управляти містом, якщо ця справа не буде до певної міри недемократичною, з особливим акцентом на просторову політику. Це арбітражні рішення, які повинна обговорити вузька група спеціалістів. Їх показується людям, а вони мають право зголосити застереження, над якими слід задуматися. Але не може так бути, що чийсь опір, часто злостивий та безглуздий, паралізує можливість ухвалення місцевих планів та ведення свідомої просторової політики.
БҐ: Протестів є багато. На Підвіслочі між багатоповерховими будинками люди не хочуть багатоповерхового будинку, на вул. Цегельняної протестують проти побудови дороги, яка мусить бути створена з уваги на їхнє поселення у цьому місці.
МЛ: Якби Париж в середині XIX століття звертав увагу на такі протести, то сьогодні це були б великі, занедбані нетрища. Хтось вирішив, що багато будівель потрібно знести та було визначено великі паризькі осі. Схожа ситуація була і з багатьма європейськими містами у цьому періоді. Просто потрібно перестати гратися в безглузді дискусії. Хтось, хто має шматок присадибної ділянки і не дозволить, щоб через її куток бігла дорога, мусить бути експропрійований. Треба йому виплатити справедливу компенсацію і побудувати дорогу. Аналогічно з обладнанням. Це першорядні публічні цілі. Навіть шкода часу на дискусії про цю тему. Іноді приватний інтерес повинен уступати місце публічному інтересові. Це важко, оскільки польське законодавство не справляється у цій сфері і сковує дії місцевих органів влади. Ми мусимо це змінювати.
БҐ: Одначе тут не вистачає послідовності. На мікрорайоні Побітно дозволено побудувати величезний хмарочос поруч з односімейками, а тимчасом у Новому місті влада міста слухається мешканців, які не хочуть хмарочоса біля 10-поверхових будинків.
МЛ: Вже сьогодні потрібно зайнятися зоною Підвіслоча, а також околицями Нового міста та територією на другому берегу ріки, створюючи план, який охоплює всю долину Віслока. Девелопери будуть купувати чергові частини території, і ми цього не зупинимо. Люди хочуть жити біля ріки та користуватися цією територією. Я здивований, що науковий центр будують в Ясіонці, а не на “Бульварах”. Це ж ідеальне місце для його побудови. Ясіонка – це абсурдна локація. Він повинен працювати в центрі Жешува, щоб люди могли проводити тут вихідні цілими родинами. Ця будівля повинна стати частиною парку, можливо трохи схованою під землею, щоб наверху росли дерева. Питання формування архітектури є дискусійним, але там, безумовно, потрібно це робити, щоб це місце “жило”. Не можемо думати про долину Віслока як про природний заповідник, в якому не можна нічого побудувати. Навпаки. Там треба будувати, але раціонально. Не потрібно навіть дивитись на Париж чи Лондон, щоб переконатися в цьому. У Бидгощі будинки ледь не стоять в ріці, і все ще знайшлося місце для зелених насаджень та бульварів. Це все можна поєднати, якщо проектувати забудову цівілізованим способом. До речі, вже ціле Нове місто повинно бути охоплене концептуальними роботами, адже знесення будівель та побудова нового, люксусового району є питанням 20-30 років. Вирок Новому місту вже був винесений, але він тимчасово відкладений. Однак у цій ситуації ключовим словом є хороший план. Це може коштувати великих грошей, але пам’ятайте, що ми думаємо в перспективі багатьох років і це могло б дати дуже позитивні ефекти. Дозволило б зробити подальшу розбудову міста більш цівілізованою та підготувати хороші плани загосподарювання.