7 lipca 2026 roku projekt planu dla terenu przy al. Wyzwolenia i ul. Torowej trafił pod obrady Rady Miasta Rzeszowa jako pierwszy Zintegrowany Plan Inwestycyjny w mieście. Dla nas to jednak nie tyle finał procedury, ile potwierdzenie sposobu pracy: żeby dobrze zaprojektować budynek, trzeba najpierw zrozumieć miasto.

Najpierw miasto, potem budynki

Teren przy Torowej to poprzemysłowa enklawa w centrum Rzeszowa — składy, magazyny, przypadkowa zabudowa, wszystko tuż przy linii kolejowej. Przez blisko półtora roku pracowaliśmy nad koncepcją obejmującą ponad cztery hektary — obszar znacznie większy niż działka inwestora — analizując go przez pryzmat stosunków własnościowych, komunikacji, sieci uzbrojenia, biznesu, potrzeb użytkowników i mieszkańców, logistyki i możliwych etapów realizacji.

Kiedy projektuje się wyłącznie na jednej działce, granica nieruchomości staje się granicą myślenia, a inwestycja łatwo zamyka drogę sąsiadom — odcina dojazd, przejmuje najlepszą ekspozycję, utrwala chaos wokół. Kiedy projektuje się cały kwartał, ta sama inwestycja może otworzyć możliwość dalszych zmian.

Cały teren podzielony został na czytelne kwartały zabudowy i strefy funkcjonalne — prywatne, półpubliczne i publiczne — tak, aby poszczególne fragmenty mogły być rewitalizowane niezależnie, przez różnych właścicieli, w różnym czasie, nie tracąc spójności układu ani możliwości obsługi komunikacyjnej. Pierwsza inwestycja staje się impulsem do dalszego rozwoju.

Życie między budynkami

W układzie, który zaprojektowaliśmy, ruch samochodowy schodzi na zewnętrzny obrys założenia, a wnętrze osiedla zostaje zarezerwowane dla ludzi: dla pieszych, zieleni i ogólnodostępnej przestrzeni publicznej. Zabudowa ma charakter wielofunkcyjny — handel i usługi w parterach, biura, mieszkania wyżej —  to mieszanka funkcji, a nie ich separacja, skraca codzienne dystanse i sprawia, że więcej spraw da się załatwić pieszo, w pobliżu domu, bez konieczności poruszania się samochodem.

Bliska jest nam w tym myśli szkoła „miast dla ludzi”, którą od lat promuje Jan Gehl, w którym o jakości przestrzeni nie decydują same budynki, ale raczej to co dzieje się pomiędzy nimi, na poziomie oczu przechodnia. Wieża może być dominantą i akcentem wjazdu do dzielnicy — pod warunkiem, że jej parter jest żywy, a między budynkami powstaje przestrzeń, w której chcemy przebywać. Zwarta tkanka, umiarkowana intensywność, krótkie dystanse i przyjazny parter to nie estetyczny dodatek, ale  warunek konieczny do tego, by osiedle czy dzielnica dobrze funkcjonowały.

ZPI – nowe narzędzie planowania miasta

Projekt przy ul. Torowej jest precedensem w skali miasta. To istotne, bo pierwszy raz zawsze wygląda inaczej niż każdy kolejny — nie ma utartej ścieżki, wzorów dokumentów, rutyny uzgodnień. W naszym przekonaniu trwałym rezultatem tej pracy jest — obok samego planu — jest zestaw wypracowanych standardów postępowania, które mogą stać się punktem odniesienia dla kolejnych ZPI w mieście: od zakresu analiz i konsultacji, przez logikę umowy urbanistycznej, po sposób godzenia interesu prywatnego z publicznym.

Centrum – dogęszczać, nie rozlewać

Torowa to tylko jeden z wielu obszarów w ścisłym centrum Rzeszowa, które mają ogromny potencjał i wymagają rewitalizacji.  Rzeszów należy do nielicznych dużych polskich miast, które wciąż dysponują dziesiątkami hektarów terenów w samym centrum — gruntami, które są w pełni uzbrojone, skomunikowane, mają komplet usług publicznych, a ich rewitalizacja była by praktyczną realizacją idei Miasta Piętnastominutowego.

Alternatywa jest kosztowna i dobrze policzona. Niekontrolowane rozlewanie się miast — zabudowa na obrzeżach, na terenach bez infrastruktury — obciąża polską gospodarkę rzędem kilkudziesięciu miliardów złotych rocznie: to nadmiarowe drogi i sieci, korki, dojazdy, wyludniające się centra. Rewitalizacja to proces odwrotny- korzystanie z tego, co już istnieje, porządkowanie i dogęszczanie tkanki miasta zamiast jej rozpraszania, przywracanie do życia miejsc, które dzisiaj choć położone w ścisłym centrum, są w zasadzie wymarłe. To nie ideologia, tylko rachunek  ekonomiczny.

Podejście

Projekt przy Torowej skupia się na dwóch kluczowych aspektach – na konkretnym miejscu — poprzemysłowym kwartale zabudowy, który dostaje szansę aby stać się żywym fragmentem centrum. I o metodzie — o tym, że świadome projektowanie budynku czy osiedla, zaczyna się od pytania o miasto jako całość. Wszystkie działania planistyczne mają sens dopiero wtedy, gdy stoi za nimi odpowiedzialność za przestrzeń wspólną.