Анета Ґеронь: Останніми місяцями коронавірус загальмував економіку в Польщі та у світі. Чергові країни фіксують найбільші за кілька десятиліть економічні спади. COVID-19 переорав наше життя та змінив наше уявлення про функціонування публічного простору. Наскільки це похитнуло будівельну сферу, а отже і ринок архітектурних послуг?

Мацей Лобос: З середини березня до кінця квітня у нас був дуже важкий період – це був час, коли усі ми замкнулися вдома, час невігластва та очікування того, що станеться. Дійсно драматичний період. Після травневих вихідних ми відмовились від дистанційної роботи, яка в нашій сфері просто не дає бажаних результатів – не вистачає щоденного обміну думками, ідеями, командної праці – і всі ми повернулися до роботи в офісі. Творення архітектури – це дуже колективна робота, а нові ідеї завжди вимагають зустрічі, розмови, обговорення. Без цього не може бути й мови про творчу працю. Від травня у нас з’явилося дуже багато замовлень. Ми зараз в процесі розробки проектів, які були замовлені раніше, також за останні тижні з’явилося багато нових інвесторів, і ці плани пов’язані зі справді великими інвестиціями.

Які пов’язані з житловою, офісною та промисловою сферами?

Насамперед з житловим будівництвом та будівництвом офісних споруд. Зараз ми працюємо над понад 30 проектами, а значна частина з них з’явилася за останні півроку.

Які клієнти повертаються на інвестиційний ринок у періоді, коли аналітики говорять про дедалі більші труднощі на ринку оренди житла, спричинені тим, що студенти більше не зацікавлені в оренді, оскільки не повернуться до університетів з приходом жовтня. Немає також багатьох працівників з-за східного кордону та спеціалістів, які у нашому регіоні працювали у сферах автомобільного та авіаційного транспорту – обидві ці сфери зафіксували рекордні спади виробництва та звільнення. З не меншими складнощами зіткнувся ринок продажу житла, оскільки банки стали набагато вимогливішими до клієнтів, які стараються отримати іпотечні кредити.

Суспільство без ризику існує лише на цвинтарі. В бізнесі немає нічого точно визначеного, а ризик є його невід’ємною частиною. Основним фактором, завдяки якому нерухомості продаються як гарячі пиріжки, а ми можемо планувати нові інвестиції, є втеча багатьох інвесторів від готівки. З огляду на політику низьких процентних ставок зберігання грошей в банку стало невигідним – при нинішньому рівні інфляції люди, які диспонують великими сумами готівки, щороку втрачають багато грошей. Крім того з’являються іноземні фонди, для яких інвестиція в нашій країні є кращим рішенням, ніж негативні процентні ставки в своїх країнах. Вони також прискорюють дедалі більші зміни на будівельному ринку, такі як, наприклад, префабрикація. Будівлі будують з готових елементів, вироблених на фабриці – на будівельному майданчику заливають фундаменти, а решту монтують за допомогою готових елементів. Так будує сьогодні вся Європа, і – що цікаво – чимало з цих префабрикатів виробляють в Польщі, щоб потім доставляти їх до Німеччини, Данії чи Швеції. Завдяки цьому зменшуються витрати на персонал  – замість 50 робітників на будівельному майданчику достатньо 10. Це пришвидшує реалізацію та підвищує якість.

В Польщі досі немає професійного ринку оренди житла, але це зміниться найближчими роками. Оренда також є сферою діяльності спеціалізованих компаній та фондів. Люди, які орендують квартиру, дедалі частіше звертають увагу на простір навколо будинку і якщо він їм не подобається, то через рік вони готові зняти кращу квартиру, оскільки це набагато менший виклик, ніж зміна придбаної квартири. На різних етапах життя, залежно від наших потреб, нам потрібні зовсім різні квартири, і прив’язувати себе на 30 років до 48-метрового житла є абсурдним рішенням. У західній Європі на ринку домінує оренда квартир і здається, що найближчими роками на нас чекає те саме.

Підсумовуючи, на ринку все ще є багато капіталу, а потреба у житлових приміщеннях в Польщі є величезною. Це означає, що інвестицій та інвесторів не бракує.

Інвестори налаштовані на швидке, велике та дешеве будівництво? Чи це більш продумані інвестиції, для вимогливого та заможного клієнта?

Навіть за найгірших кризових умов люксові будинки продаються чудово.

Попри те, ми досі не дочекалися по-справжньому люксового апартаментного будинку у Жешуві.

Це правда, у столиці Підкарпатського воєводства немає такого будинку. Попит на квартири преміум-класу справді великий, але це все ще ринкова ніша. Кажучи це, маю на увазі добре розташовані апартаменти, тобто в самому центрі Жешува, за 5-10 хвилин пішки від ринкової площі, звідки ввечері можна піти кудись повечеряти, пройтися до кінотеатру або театру. Ця будівля мусить бути відносно невеликою, бо ніхто не хоче платити кільканадцять тисяч злотих за квадратний метр квартири в будинку зі 100 сусідами. Під час розмов з клієнтами я часто чую, що вони готові заплатити навіть 20 тис. за квадратний метр, але за дійсно комфортну квартиру з 3-4 паркомісцями, в елегантному і відносно невеликому будинку, який буде настільки дорогим, що не буде в ньому квартир для здачі студентам або для короткострокового перебування. Клієнти люкс-класу це приваблива, але й дуже вимоглива група споживачів, якій потрібна квартира “за індивідуальними мірками”. Також ми повинні пам’ятати, що заможні жителі є економічною основою центру міста. Без них центр міста вимре, що особливо видно на прикладі Жешува. Вечорами практично все місто вимирає, не враховуючи зон у безпосередньому сусідстві ринкової площі.

Яке житло будують у найбільших кількостях?

Як завжди, великою популярністю користуються високі будівлі з хорошим розташуванням, в яких є багато малих квартир –  площею до 50 квадратних метрів. Саме такі квартири найкраще продаються. Також з’являються клієнти  зацікавлені у придбанні земельних ділянок, розташованих далеко від центру. Там будують нерухомості привабливі для сімей, в тихому, затишному районі, поруч із природою.

Феномен високих будинків, будованих у самому центрі Жешува, навіть на найменших ділянках, пов’язаний з тим, що такі квартири легко продати?

Як не парадоксально, але усі ми, або більшість з нас хоче жити поблизу центру міста. Це магніт, який притягує нас до себе та гарантує нам щоденні піші прогулянки або поїздки на велосипеді. У безпосередньому сусідстві знаходиться чимало закладів сфери послуг та місць відпочинку і розваг, крім того у нас є постійний контакт з іншими людьми, а це нам також дуже потрібно. Хочемо жити біля природи, води, людей й … у центрі. Це парадокс, який – попри перше враження – можна зреалізувати.

Жешувський центр можна справді добре, раціонально забудувати – і необов’язково високими будинками. Тим паче, що у межах жешувського “рингу”, тобто кільцевих доріг: Батальйонів хлопських, Повстанців Варшави, Армії Крайової, знаходиться так багато територій, які чекають на ревіталізацію, що тисячі людей знайшли б тут своє місце для життя – немає необхідності приєднувати сільськогосподарські зони та пристосовувати їх до потреб нових мешканців.

Про ревіталізацію говорять роками, і роками немає жодного руху у цьому напрямку.

Так може вже давно настав час розглянути цю проблему. Для початку достатньо взяти карту міста і позначити промислові території, зони складів та інші місця, яким потрібна ревіталізація, такі як садові ділянки, військові частини, територія колишнього Зелмеру, вулиця Семянського, Бой-Желенського і так далі. Це дає нам кілька сотень гектарів для реалізації інвестицій. Те саме стосується долини Віслока. Є природна потреба жити біля природи та води, але якщо не створимо правових рамок для цих територій, то скоро призведемо до повного хаосу. Для кожної з цих зон нам потрібно розробити концепції того, що можна було б там створити. Кожна із цих локацій мусить бути містечком у мікромасштабі з власним центром послуг, робочими місцями, зеленими насадженнями, школами, яслами тощо. Йдеться про те, щоб жителі не мусили їхати на інший кінець міста, щоб задовольнити основні потреби.

Більшість міст світу стикається з необхідністю доброї, розумної ревіталізації, але справа в тому, що міста з високим рівнем цивілізації – Копенгаген, Амстердам, Нью-Йорк або Сідней – вже давно дозріли для вирішення таких проблем. Наймають консультантів, які створюють основи хорошої архітектурно-урбаністичної концепції, і тоді стає зрозуміло, як оптимально та найцікавіше використати конкретну територію. Навіть Москва, не маючи іншого виходу, була змушена вдатися до таких дій. В Польщі процес просторового планування залишається, м’яко кажучи, кульгавим. SUiKZP – Дослідження умов та напрямків просторового розвитку, яке найчастіше називають просто Дослідженням умов, є дуже загальним документом. У Жешуві цьому документові вже понад 20 років, і лише тепер місто намагається створити його заново. Зазвичай Місцеві плани є занадто детальними, а процедура їхньої розробки – занадто розтягнута в часі. Але ще гірше те, що між Дослідженням умов та Місцевим планом просторового загосподарювання немає нічого.

Також не дуже зрозуміло, з чого беруться основні положення плану, адже процес його створення є доволі непрозорим навіть для спеціаліста, не кажучи вже про звичайних жителів. Тому я завжди буду наголошувати на тому, що нам потрібна детальна архітектурно-урбаністична концепція, яку в цілому світі називають Майстер-планом, і це вона повинна бути предметом публічних дискусій. Дослідження умов та Місцевий план потрібно створювати лише на наступному етапі, тобто як правове санкціонування того, що було показано в Майстер-плані.

Все ще не хочемо зрозуміти, що архітектура це не будівництво, а гуманістична наука?

Для Мікеланджело інструментом і матеріалом були молоток з мармуром, для архітекторів – це матерія. Якщо поставити поруч мармурову брилу і П’єту Мікеланджело та запитати, що вартує більше, то ніхто й не засумнівається, що П’єта. Ми маємо матерію, в яку хтось вклав свій талант, працю та душу. Те саме стосується архітектури. Архітектори не займаються заливанням бетону. Найважливішою є ідея, а матерія є матеріалом. Коли говоримо про місто, не можемо думати лише про цегли, сталь та бетон. Місто – це будівлі та життя, яке вирує навколо них.

Питання в тому, скільки архітекторів, а – передусім – інвесторів, помічає або хоче помічати це життя між будинками…

Це ключова проблема, і усім нам доведеться дедалі частіше її помічати. Простір і те, що нас оточує, мають кардинальний вплив на нас й наше життя. Копенгаген є найкращим прикладом того, як простір впливає на людей. Ще 40 років тому його жителі перебували на вулиці 2-3 місяці за цілий сезон. Сьогодні вони перебувають на свіжому повітрі аж 9-11 місяців, попри холодний клімат. Чому? Оточення змінилося на краще.  Сьогодні данці можуть сидіти за чашкою кави в пухових куртках, закутані в ковдри, адже вони чудово почуваються на вулиці, в навколишньому просторі.

Вчергове повертаємося до того, наскільки важливими у нашому житті є архітектура і простір.

Люди починають звертати увагу на те, що щось в їхньому оточенні їм заважає, хоч не завжди вміють визначити, у чому полягає проблема і що потрібно зробити, щоб це виправити. Простір, в якому перебуваємо, формує наше життя. Люди не усвідомлюють того, як оточення, в якому щодня функціонують, впливає на їхнє самопочуття, здоров’я, соціальні зв’язки, на те, як вони працюють.

Ось чому багато видатних архітекторів на питання, де навчитися архітектури, на одному диханні відповідають: Венеція, Рим, Копенгаген…

Це міста, якими справді насолоджуємося, місця, в яких просякає нас краса. На жаль, бридкість та патологія теж нас просякають. Прислів’я “з ким поведешся – від того й наберешся” стосується також оточення, в якому перебуваємо.

Кожне місто може спланувати простір, який буде сприятливим для мешканців. Звісно, це процес розтягнутий на довгі роки, особливо там, де були заподіяні великі збитки, але відновлення гармонії і краси завжди є можливим. У Жешуві маємо величезні території для ревіталізації, а отже й величезне поле для дій. У нас є шанс створити місто сприятливе для людей, і це дійсно була б велика інновація, щось, чим можна було б пишатися у всьому світі. Міста з усієї земної кулі змагаються за бали в категорії “міста сприятливі для людей” , оскільки в таких місцях ніколи не бракує жителів, інвесторів та грошей.

Чи людина у природний спосіб організовує простір навколо себе?

Так, ділить його на приватний, напівпублічний і публічний. Вдома приватним простором можемо назвати спальню, натомість вітальня, хол та кухня мають публічний характер. Те саме стосується місця, в якому живемо. Житловий будинок з нашою квартирою і садом вважаємо приватним простором, але квартал найближчих будинків – напівпублічним. Коли наближаємося до свого району то відчуваємо, що ми біля дому. Усі інші частини міста сприймаємо як публічний простір. Модернізм “викинув у смітник” цю традицію спільноти і близького сусідства, яка створювала відчуття безпеки, та зробив спробу виховати нову людину. У результаті з’явилися будинки, які сприяють повному відчуженню людини, де, виходячи із дому, зразу опиняємося в публічному – тобто нічийому – просторі. Прикладом того є район “Нове Місто” у Жешуві.

Наступна проблема у нашому просторі – це кількісна перевага автомобілів?

Машина чудово підходить для того, щоб переміщатися на Дикому Заході або в Бескидах, тобто там, де далеко до продуктового магазину, школи тощо. Натомість в місті вона є найгіршим та найменш продуктивним видом транспорту. Розширення вулиць і збільшення простору для автомобілів – це дорога в нікуди. Чим більше вулиць, тим більше автомобілів, тим більш інтенсивним стає рух, тим більшими стають затори, шум та забруднення. Навіть у Китаї відходять від цієї стратегії. Місто, в якому добре жити, це місто пристосоване для пішохідного та велосипедного руху. Велосипедист їде зі швидкістю близько 15 км / год, людина біжить зі швидкістю близько 12 км / год, отже, їдучи на велосипеді або біжучи, ми все ще маємо змогу помічати виставки, людей, відчувати різні враження. Швидкість автомобілів нам цього не дозволяє, водії абсолютно не помічають того, що відбувається поза межами дороги (хіба що стоять у заторах).

Сама присутність машин у просторі є причиною того, що люди з такого простору зникають. Якщо місто має бути сприятливим для людей, то в ньому не повинно бути більше ніж 7 відсотків публічного простору, призначеного для паркінгів. Перевищення цієї кількості паркувальних місць несе за собою негативні наслідки – люди почуваються погано і неохоче перебувають в такому просторі. Одним словом – люди зникають з публічного простору, в якому занадто багато автомобілів. Коли позбуваємося машин, жителі повертаються. Це поширене явище, яке можемо помічати у всьому світі, незалежно від культури та клімату.

Ми можемо недооцінювати значення простору у нашому житті, але коли щось у нашому оточенні працює неправильно, то відразу це помічаємо. У Жешуві було створено організацію “Разом для Жешува”, що об’єднує 11 громадських рухів та товариств, які бажають покращити просторову політику столиці Підкарпаття. Люди не хочуть чергового хмарочоса на місці дитячого майданчика у Новому Місті, або житлового будинку, зведеного під вікнами на вулиці Грабського.

Люди поступово починають помічати, що щось з цим простором не так, але переважно не вміють сказати, що потрібно зробити для покращення ситуації. Як завжди, проблема полягає у відсутності просторового планування в Польщі, і це починаючи від урядово-міністерського, а закінчуючи на  муніципальному рівні. На рівні воєводства важливими є стратегічні рішення, які стосуються місцевих залізниць, річок та транспорту, натомість на рівні гміни приймаються рішення стосовно житлових районів, і так аж до окремих будинків. Адже кожен з нас розуміє, що навіть власний сад потрібно якось спланувати, розмітити доріжки, подумати, де мають рости рослини, які це будуть рослини тощо. Це абсурдно, як можна ігнорувати подібну потребу в масштабі міста чи країни і очікувати, що простір якимось чином сам себе зорганізує. Тільки бур’яни ростуть самі по собі. Щоб створити щось хороше, потрібно докласти чимало зусиль і постійної турботи.

Чому, впродовж багатьох років, більшість інвестицій в Польщі будують ґрунтуючись на так званих “Вузетках”, тобто – Містобудівних умовах?

Потрібно усвідомлювати, що рішення про Містобудівні умови (Умови забудови) – це “протез”. Його прийняли, коли закінчився термін дії Місцевих планів. На жаль, як завжди виявилося, що немає нічого більш тривалого, аніж тимчасове. Ця патологія триває вже 25 років та кінця її не видно. Відсутність просторового планування та будівельний хаос дуже характерні для країн третього світу.

Повертаючись до Жешува – що стосується таких локацій, як, наприклад, долина Віслока, у нас вже давно повинна бути детальна концепція загосподарювання цих територій, на основі якої можна було б створювати місцевий план та реалізувати інвестиційні проекти. Процедури планування в Польщі вимагають багато часу, але кожна дорога, навіть найдовша, починається з першого кроку.

В Жешуві ми вперше за багато років дочекалися ефективних протестів невдоволених жителів,  які виступають проти хаотичної забудови міста. Чи матиме це вплив на міський простір столиці Підкарпаття у майбутньому?

Люди починають організуватися та формулювати свої очікування – це природна реакція. Вони бачать, що реальність їм заважає, але, як на мене, в цих акціях протесту не вистачає чіткої інформації – що вони пропонують. Дискусія стосується контестації або заблокування – не видно жодних запропонованих рішень. По суті єдиним аргументом є наголошення на необхідності створення місцевих планів, і це вагомий аргумент, але він абсолютно недостатній, оскільки ці плани мусять бути хорошими, а, на жаль, про їх якість справді важко судити.

Ми також повинні усвідомлювати, що для покращення оточення, в якому живемо, зміни законодавства на вседержавному рівні є необхідними. Фрідріх Август фон Хайєк, один із батьків сучасного лібералізму, у своїй книжці “Конституція свободи” присвятив цілий розділ будівельному законодавству та плануванню міст, в якому детально пояснював, що місто є місцем переплетення різних, часто суперечливих інтересів, отже про жодну неконтрольовану інвестиційну стихію не може бути й мови. Що б ми не робили на своїй ділянці, цією дією завжди зачіпаємо інтереси сусіда. Ось чому у нас є будівельне законодавство та закон про просторове планування, щоб вирішувати ці конфлікти цивілізованим способом, одночасно дбаючи про публічний інтерес.

Що мусило б статися, щоб ми відчували свою відповідальність за простір?

Перший крок – оголосити проведення великого, міжнародного конкурсу на загосподарювання територій долини Віслока – найпривабливішої локації в місті, яка є рекреаційним центром для жителів та, на думку багатьох людей, ідеальним місцем для проживання. Тоді ми б отримали відповідь на те, як ця територія могла б виглядати вцілому. Було б чітко визначено, які масові заходи можна організувати поблизу ріки Віслок, як туди доїхати, який влив на гідрологію матиме забудова цих зон тощо. Лише ґрунтуючись на результатах фази конкурсу можна було б готувати зміни до Дослідження умов та Місцевого плану для цих територій. Такі речі вже відбуваються в Польщі (Гдиня, Катовіце).

Цього року, після рясних дощів у червні та липні, в Жешуві затопило вулиці, які ніколи раніше не були затоплені.

Чим більше ми будемо бетонувати, тим більшими будуть проблеми з підтопленням, оскільки неможливо побудувати зливову каналізацію яка буде настільки великою, що поглине всю дощову воду в місті. Та навіть якби нам вдалося пустити всю цю воду до річки, все одно результатом будуть підтоплення в наступних ґмінах, бо у річки також є свій об’єм. Чим більше будемо призводити до розширення меж міста, замість того, щоб робити його компактним і забудовувати центр, тим більше буде проблем з водою, інфраструктурою та транспортом. Клімат змінюється, і проливні дощі будуть у нас дедалі частіше – у зв’язку з цим потрібно змінити закон, так, щоб більшість дощової води залишалася на ділянках. Можна її зберігати, використовувати для поливу садів, газонів, для миття гаражів тощо. Є багато можливостей, але, як завжди, треба зробити перший крок.  Як кажуть японці – “не вдасться стрибнути на гору Фудзі, але можна піднятися по ній маленькими кроками”. У мене таке враження, що ми в Польщі все ще маємо проблему з виходом за поріг…

 

https://www.biznesistyl.pl/ludzie/wywiady/9712_.html